Samengevat op 6 september 2022
Feiten
Op 1 juli 2013 werd een woninghuurovereenkomst ondertekend. De huurders zijn niet tevreden over het uitblijven van herstellingen door de verhuurders en stoppen met het betalen van de huur. Dit vormt de aanleiding voor de verhuurders om naar de rechter te trekken. De huurders van hun kant menen dat de huur van 650 euro te hoog is. Bovendien zijn er verschillende problemen. Zo is er geen gasverwarmingstoestel in het appartement en zijn er sporen van oude waterschade zichtbaar.
In november 2015 volgt een uitnodiging van ‘CAFA’ aan de verhuurders om een reeks werken uit te voeren. ‘CAFA’ is een vzw die door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest wordt gesubsidieerd om preventief op te treden en alle huisvestingsproblemen in de gemeente Sint-Gillis te behandelen. Deze vzw heeft ook vastgesteld dat de woning niet voldoet aan de dwingende normen van de Brusselse Huisvestingscode.1 In december 2016 verzoekt de gemeentelijk dienst ‘Veiligheid, Hygiëne en Milieu’ de verhuurders om de waterschade aan te pakken, omdat een deel van het plafond van de badkamer was ingestort na een schadegeval op de tweede verdieping. Aangezien de verhuurders niets ondernemen, dient de ambtenaar van de gemeente in juli 2017 een klacht in bij de ‘Directie Gewestelijke Huisvestingsinspectie’ (DGHI). In november 2017 stelt de DGHI de verhuurders in gebreke omdat bepaalde veiligheidsvoorschriften niet werden nageleefd. In mei 2018 nodigt ‘CAFA’ de verhuurders opnieuw uit om de Brusselse Huisvestingscode na te leven.
Intussen hebben de verhuurders een opzeggingsbericht verstuurd aan de huurders. Zij worden verzocht het pand binnen zes maanden te verlaten “wegens renovatie- en aanpassingswerkzaamheden”. De huurders zijn van mening dat dit opzeggingsbericht niet in overeenstemming is met de wetgeving.
Tijdens de hoorzitting in mei 2018 blijkt dat de huurders een andere woning gevonden hebben, maar ze vorderen wel de terugbetaling van de te veel betaalde huur en een forfaitaire schadevergoeding omdat het opzeggingsbericht niet in overeenstemming was met de Brusselse huisvestingscode. De huurders verklaren dat zij het indicatief rooster van de huurprijzen hebben gebruikt om de billijke huur te ramen, volgens hen 490 of 500 euro. De huurders rechtvaardigen hun niet-betaling met het feit dat de verhuurders hun deel van het contract niet nakomen, aangezien zij geen huisvesting in goede staat kunnen garanderen.
Beslissing
De rechtbank veroordeelt de verhuurders tot het betalen van:
- De som van 4.368,34 euro als terugbetaling van te veel betaalde huur, rekening houdend met de huurvermindering van 150 euro per maand vanaf de ondertekening van de huurovereenkomst voor te veel betaalde huur en de vergoeding van 100 euro per maand voor de problemen met de woning van 1 december 2016 tot juni 2018;
- De som van 9.000 euro als schadevergoeding voor het opzeggingsbericht in strijd met de Brusselse Huisvestingscode²;
- De som van 1.300 euro als teruggave van de huurwaarborg.
Motivering
Het indicatief rooster van de huurprijzen
De rechtbank is het eens met de vaststelling dat de huurprijs buitensporig hoog is op basis van het indicatief rooster van de huurprijzen.³
Uit de voorbereidende werkzaamheden4 bij dit huurrooster moet worden afgeleid dat de bedoeling van de wetgever was dat het rooster van de huurprijzen informatief is voor verhuurders, huurders, vrederechters en andere actoren in de sector, zowel voor reeds gesloten als nog te sluiten huurovereenkomsten. Het was ook de bedoeling om vrederechters een instrument aan te reiken om zich uit te spreken over eventuele overschrijdingen en hun daarbij een beoordelingsmarge te laten. Huurders en verhuurders beschikken zo over een instrument om het bedrag van de huur op objectieve wijze vast te stellen, rekening houdend met de kenmerken van de woning. De wetgever wilde ook huurders die reeds een huurovereenkomst zijn aangegaan, in staat stellen zelf na te gaan of zij een billijke prijs betalen voor hun woning.
De huurders hebben de berekening van de huurprijs geëvalueerd op basis van het indicatief rooster, rekening houdend met de criteria voor verhogingen en verlagingen.5 Zij kwamen uit op een bedrag van 490 euro per maand en stellen voor om de huur te verlagen tot 500 euro per maand. Deze huurprijs is redelijker en staat in verhouding tot de kenmerken van het pand. Bovendien konden de huurders bij het sluiten van de overeenkomst niet op de hoogte zijn geweest van het indicatief rooster. De rechtbank is derhalve van oordeel dat deze huurprijs van 500 euro per maand moet worden toegepast vanaf de aanvang van de huurovereenkomst op 1 juli 2013 tot en met 30 juni 2018.
Problemen met de woning
De huurders beroepen zich op de exceptie van niet-nakoming. Dat is een algemeen rechtsbeginsel dat de ene partij bij een overeenkomst toestaat haar verbintenis niet na te komen zolang de andere partij de hare niet nakomt.6 De verhuurders hebben immers in november 2015 een aanmaning ontvangen om een reeks tekortkomingen te verhelpen, maar hebben hun verplichtingen niet nageleefd. De Brusselse Huisvestingscode en het decreet van 23 november 20177 bepalen dat grote onderhoudswerken moeten worden uitgevoerd door de verhuurder. Bovendien bepaalt de Brusselse huisvestingscode dat elke woning die wordt verhuurd, moet voldoen aan basiskwaliteitsnormen. De vastgestelde tekortkomingen konden niet zijn veroorzaakt door de wijze waarop het pand werd bewoond. Het pand voldeed niet aan de normen wanneer het werd verhuurd. Gelet op de staat van de woning konden de huurders zich beroepen op de exceptie van niet-nakoming, waarbij de verhuurders op de hoogte werden gebracht van de problemen. De rechtbank willigt het verzoek van de huurders in en vermindert de huur met 100 euro per maand voor de periode van de problemen, van 1 december 2016 tot 8 juni 2018.
Het opzeggingsbericht door de verhuurders
De wetgeving bepaalt dat de verhuurder de mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst te beëindigen wanneer hij grote werken wenst uit te voeren en wanneer hij aan verschillende voorwaarden voldoet8. De verhuurder moet ook uitleg verschaffen over de geplande werken en de huurder de documenten bezorgen die de werken rechtvaardigen.
De opzegging door verhuurders voldoet niet aan alle voorwaarden. Het werd immers niet gegeven aan het einde van een periode van drie jaar. Bovendien hebben de verhuurders nooit een beschrijving van de voorgenomen werken gegeven, noch de kosten ervan, zelfs niet tijdens de gerechtelijke procedure voor de rechtbank.
Tijdens de hoorzitting beweren de verhuurders dat de opzegging ook is verstuurd wegens het niet nakomen van afspraken en huurachterstand. Het gerecht aanvaardt deze uitleg niet, aangezien in de aanmaningsbrief enkel de werkzaamheden worden vermeld.
Bijgevolg verklaart de rechtbank dat het opzeggingsbericht niet in overeenstemming is met de vereisten van de wet. Aangezien de huurders het pand hebben verlaten als gevolg van dit onwettige opzeggingsbericht, vorderen zij dat de verhuurders worden veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding die overeenkomt met 18 maanden huur (9 000 euro), zoals bij wet is voorgeschreven.
Betekenis in ruimere context
Deze beslissing is een mooie stap voorwaarts voor het recht op huisvesting. Het toont aan dat instrumenten die louter indicatief zijn, zoals het rooster van de huurprijzen, toch een matigend effect kunnen hebben op prijzen binnen de huurmarkt voor particulieren.
Het collectief “Solidarité contre les Loyers Abusifs”, dat de huurders in hun zaak heeft bijgestaan en dat meer in het algemeen de discriminatie in de huisvestingssector aan de kaak stelt, juicht deze beslissing toe die “het begin van een gerechtelijke saga” inluidt. Het collectief moedigt huurders aan om hun rechten voor de rechter te verdedigen en zo nieuwe rechtspraak te creëren. Deze huurders zullen financieel worden ondersteund door een stakings- en solidariteitsfonds. 9
Zoals vele actoren die actief zijn op het gebied van het recht op huisvesting, pleit het Steunpunt tot bestrijding van armoede al geruime tijd voor de invoering van huurcontroles op de particuliere huurmarkt, gebaseerd op de kwaliteit van de woningen en de controle op deze kwaliteit, in combinatie met instrumenten op het gebied van huurwaarborg. 10
Tegen deze beslissing is geen beroep ingesteld. Ze is intussen definitief geworden.
Integrale tekst van de beslissing
Referenties
1 De artikelen 171.9 van het Burgerlijk Wetboek en 3 van de Brusselse Huisvestingscode zijn de artikels waarop de huurders zich steunen om aanspraak te maken op de huurvermindering van 150 €/maand.
2 Artikel 237 van de Brusselse Huisvestingscode.
³ Besluit van 19 oktober 2017, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 6 november 2017, gewijzigd op 29 november 2017.
4 Integraal verslag van de tussenkomsten en vragen, Commissie Huisvesting, vergadering van donderdag 15 december 2016, C.R.I. COM (2016-2017) nr. 35.
5 De criteria voor verhoging en verlaging zijn vastgelegd in artikel 225 van de Brusselse Huisvestingscode et in het uitvoeringsbesluit van de Brussels-Hoofdstedelijke Regering van 10 november 2017 ter invoering van een rooster van indicatieve huurprijzen, gepubliceerd op 29 november 2017 in het Beligisch Staatsblad.
6 Cass. (1e kamer), 6 maart 1986, R.C.J.B., 1990, p. 559 en Cass., 24 september 2009, C.080346.N/1.
7 Artikel 223 van de Brusselse Huisvestingscode en Besluit van 10 november 2017 van de Brussels Hoofdstedelijke Regering, in voege sinds 1 januari 2018.
8 Artikel 3, §3 van de Woninghuurwet van 20 februari 1991 en huidig artikel 237, §3 van de Brusselse Huisvestingscode.
9 Charlotte Renouprez, les Equipes Populaires, « La justice de paix ramène un loyer abusif à un montant plus raisonnable ! », Brussel.
10 Steunpunt tot bestrijding van armoede, bestaansonzekerheid en sociale uitsluiting (2017). Burgerschap en armoede, Een bijdrage aan politiek debat en politieke actie, Brussel, Tweejaarlijkse Verslag 2016-2017, p. 92-96.
Trefwoorden
Woninghuurovereenkomst; Buitensporige huurprijs; Rooster van indicatieve huurprijzen; Brusselse Huisvestingscode; Exceptie van niet-nakoming; Huur; Huurgebrek