Feiten
In 2007 verschijnt een nieuwe wet inzake woninghuur. In een specifiek wetsartikel wordt bepaald dat voor elke woninghuurovereenkomst een geschrift moet worden opgesteld 1.
Daartegen wordt beroep ingesteld door verschillende vzw’s die de belangen van eigenaars van onroerende goederen behartigen.
Zij zijn van mening dat deze maatregel art. 10 Gw. (gelijkheidsbeginsel) en art. 11 Gw (non-discriminatie) schendt. De maatregel is namelijk enkel van toepassing op huurovereenkomsten die betrekking hebben op de hoofdverblijfplaats van de huurder, en niet voor andere soorten van huurovereenkomsten, zoals handelshuur of pacht bijvoorbeeld. De verzoekende partijen stellen bovendien dat er een schending is van art. 16 Gw. (recht op eigendom).
Beslissing
Het Grondwettelijk Hof verwerpt het beroep. De bepaling schendt het beginsel van gelijkheid en non-discriminatie niet. Er wordt evenmin op buitensporige wijze afbreuk gedaan aan het eigendomsrecht van de verzoekende partijen.
Motivering
Woninghuur ten opzichte van andere huurovereenkomsten
Het Hof gaat eerst na of er een schending is van art. 10 Gw. (gelijkheidsbeginsel) en art. 11 Gw. (non-discriminatie). De schending zou liggen in het feit dat de schriftelijke huurovereenkomst enkel verplicht is voor woninghuur, niet voor andere soorten van huurovereenkomsten.
Volgens het Hof is de situatie van huurders en verhuurders inzake woninghuur best vergelijkbaar met die van huurders en verhuurders in andere soorten van huurovereenkomsten, zoals handelshuur en pacht. Maar de maatregel wil bijdragen tot de verwezenlijking van het recht op een behoorlijke huisvesting, gewaarborgd door art.23, derde lid, 3° GW. Dat is niet het geval voor de andere soorten huurwetgeving. Ook wilde de wetgever er rekening mee houden dat in de sector van de woninghuur, de huurder zich vaak in een zwakkere sociaaleconomische positie bevindt. Dat verantwoordt bijgevolg de bijkomende bescherming. Bovendien strekt de verplichting een geschrift op te stellen ook tot een betere bescherming van de verhuurder.
Het Hof meent dat er geen schending is van het beginsel van gelijkheid en non-discriminatie, aangezien er voor het verschil in behandeling een objectieve en redelijke verantwoording bestaat.
Het opleggen door de rechter van een overeenkomst
De verzoekende partijen stellen dat er nog een schending is van art. 10 Gw. (gelijkheidsbeginsel) en art. 11 Gw. (non-discriminatie), alsook van art. 16 Gw. (recht op eigendom). Dezelfde maatregel zou immers een verschil in behandeling voorzien tussen een vrijwillige overeenkomst en een opgelegde overeenkomst.
Enerzijds zijn er de huurders en verhuurders die een schriftelijke overeenkomst hebben gesloten. Anderzijds zijn er de huurders en verhuurders aan wie de rechter een overeenkomst oplegt middels een vonnis dat de waarde van een schriftelijke huurovereenkomst heeft. Die laatste situatie is mogelijk wanneer één van de partijen weigert een schriftelijke overeenkomst op te stellen. De andere partij kan dan immers “via gerechtelijke weg verplichten om een schriftelijke overeenkomst op te stellen, te vervolledigen of te ondertekenen”.
Volgens het Hof mag de rechter zoiets enkel doen wanneer deze van oordeel is dat er voldoende bewijzen van een mondelinge overeenkomst beschikbaar zijn. In die zin is er weinig verschil met een vrijwillige overeenkomst. De rechter is namelijk beperkt tot het schriftelijk vastleggen van wat de partijen al mondeling waren overeengekomen. De rechter mag zijn wil niet in de plaats van die van de partijen stellen. Daaruit volgt dat er geen discriminatie is, omdat in beide gevallen de wil van de partijen doorslaggevend is.
Tot slot behandelt het Hof de potentiële inbreuk op art. 16 Gw. (recht op eigendom). Indien er een inbreuk is, dient de wetgever een billijk evenwicht tot stand te brengen tussen het algemeen belang en het individuele genot van de eigendom. Er moet een redelijk verband van evenredigheid bestaan tussen de aangewende middelen en het nagestreefde doel. Volgens het Hof speelt de reglementering inzake woninghuur een centrale rol in de welvaart en het economisch beleid van de moderne samenleving. Het Hof dient dan ook het oordeel van de wetgever te eerbiedigen, rekening houdend met art. 23, derde lid, 3° Gw. (recht op behoorlijke huisvesting), tenzij het oordeel van de wetgever kennelijk onredelijk is. Maar volgens het Hof is dat niet het geval. De maatregel doet bijgevolg niet op buitensporige wijze afbreuk aan het eigendomsrecht van de verzoekende partijen.
Betekenis in ruimere context
Artikel 23, derde lid, 3° van de Grondwet houdt een positieve verplichting in voor de overheid. Dit wil zeggen dat de overheid via beleidsmaatregelen moet trachten het recht op huisvesting te verwezenlijken. Doordat er verplicht een geschrift moet worden opgesteld tracht de overheid haar positieve verplichting te verwezenlijken en zo een extra bescherming te bieden aan de huurder van een woning.2
Dit arrest betreft de federale wetgeving die vroeger van kracht was. Sinds de zesde staatshervorming hebben de verschillende gewesten van het land een eigen woondecreet aangenomen, waarin de bepaling over de verplichte schriftelijke huurovereenkomst is overgenomen.
Integrale tekst van de beslissing
Referenties
1 artikel 2 van de wet van 26 april 2007 houdende bepalingen inzake de Woninghuur, BS 5 juni 2007
2 “Recht op wonen: naar een resultaatsverbintenis” in Steunpunt tot bestrijding van armoede, bestaansonzekerheid en sociale uitsluiting, Strijd tegen armoede – tweejaarlijks verslag 2010-2011, 2011, p. 31-32.
Zie ook: GwH 26 juni 2008, nr. 93/2008
Trefwoorden
Art. 23 Gw. (behoorlijke huisvesting); Schriftelijke huurovereenkomst; Art. 10 Gw. (gelijkheidsbeginsel) ; Art. 11 Gw. (non-discriminatie) ; Huisvesting