Feiten
Een nieuwe wet wijzigt bepalingen met betrekking tot huurcontracten1. Verschillende eigenaarsverenigingen stellen een beroep tot vernietiging in bij het Grondwettelijk Hof.
Volgens de verenigingen schendt deze wet onder meer art. 10 Gw. (gelijkheidsbeginsel) en art. 11 Gw. (non-discriminatie). De schending bestrijkt meerdere onderwerpen, waaronder de wijze waarop de huurwaarborg kan betaald worden, de publiciteit van de huurprijs, verplichte herstellingswerken voor de verhuurder enz.
Beslissing
Het Grondwettelijk Hof verwerpt het beroep.
Motivering
De huurwaarborg
Vooreerst stellen de verzoekende partijen dat er een probleem is met de omvang van de huurwaarborg. Zo voorziet de wet drie vormen van huurwaarborg:
- Een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder bij een financiële instelling
- Een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de waarborg progressief samen te stellen
- Een bankwaarborg door een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling.
Voor elk van deze drie vormen is een verschillende maximale hoogte bepaald. Wanneer de huurder kiest voor een geïndividualiseerde rekening, mag de huurwaarborg niet hoger zijn dan twee maanden huur. Bij de andere vormen is die maximale hoogte bepaald op drie maanden huur. De verzoekende partijen menen dat hiervoor geen objectieve, pertinente en redelijke verantwoording bestaat. De kans op huurschade of wanbetaling – daarvoor dient de huurwaarborg – hangt immers niet af van de vorm waarin de huurwaarborg wordt gesteld.
Volgens het Hof berust het verschil in behandeling wel op een objectief criterium, namelijk de wijze waarop de huurwaarborg wordt verstrekt. Het uitgangspunt is dat een huurwaarborg van twee maanden huur kan volstaan als dekking van mogelijk huurschade. Bovendien wou men het recht op een behoorlijke huisvesting bevorderen, zoals dit gewaarborgd is door art. 23, lid 3, 3° Gw. De beperking in geval van storting op een geïndividualiseerde rekening, wil namelijk rekening houden met het gezinsbudget. Men wilde de gevolgen beperken voor dat budget – van een eerste betaling van huur die samenvalt met de storting van de huurwaarborg.
Deze bijkomende zorg geldt niet voor de andere twee vormen van huurwaarborg en is bijgevolg pertinent om de doelstelling te verwezenlijken. Het Hof stelt ook geen onevenredige gevolgen vast indien gekozen wordt voor de storting op een geïndividualiseerde rekening.
In tweede instantie zien de verzoekende partijen een probleem in de uitsluiting van de wet op het consumentenkrediet2. Dit is het geval wanneer de huurder kiest voor het stellen van een bankwaarborg waardoor hij de huurwaarborg progressief kan samenstellen. In dit geval is het volgens de verzoekende partijen onmogelijk dat verhuurders nog insolvabele personen kunnen identificeren. Zo zou er een verschil in behandeling worden gecreëerd met diegenen die een kredietovereenkomst aangaan voor een ander doel, zonder dat hiervoor een objectieve en redelijke verantwoording wordt gegeven.
Het Hof bespreekt eerst de doelstelling van de maatregel. Bij een huurwaarborg door middel van een bankgarantie verbindt de huurder zich ertoe deze waarborg volledig samen te stellen door constante maandelijkse afbetalingen gedurende de duur van de huurovereenkomst, met een maximumduur van drie jaar. Dit moet de toegang van de huurder tot de huurmarkt bevorderen en strekt tot het waarborgen van het recht op een behoorlijke huisvesting.
Zoals gesteld, menen de verzoekende partijen dat het voor verhuurders onmogelijk wordt gemaakt om insolvabele personen te identificeren. Maar voor het Hof weegt dit indirecte gevolg niet op tegen de doelstelling die door de wetgever wordt nagestreefd. De doelstelling waarmee deze bijzondere vorm van kredietverlening wordt verstrekt, biedt de redelijke verantwoording voor de uitsluiting van de wet op het consumentenkrediet.
Het middel is niet gegrond.
Vereiste van de publiciteit van de gevraagde huurprijs
Het tweede middel gaat over de publiciteit van de gevraagde huurprijs. De wet voorziet namelijk dat bij elke verhuring van een goed dat bestemd is voor bewoning, de verhuurder bepaalde verplichtingen heeft. Zo moet hij in elke officiële of publieke mededeling onder meer het bedrag van de huurprijs en van de gemeenschappelijke lasten vermelden. Leeft hij dit niet na, dan kan de gemeente een administratieve geldboete opleggen.
De verzoekende partijen zien een verschil in behandeling van verhuurders met betrekking tot deze bekendmakingsverplichting.
Gemeenschappelijke lasten <–> individuele lasten
Ten eerste is de verplichte vermelding van de gemeenschappelijke lasten enkel van toepassing op de verhuring van een appartement, niet op de verhuring van woningen aan één huurder (aan wie nochtans ook lasten kunnen opgelegd worden).
Gemeenschappelijke lasten moeten dus worden bekendgemaakt, individuele lasten niet. Dit onderscheid berust volgens het Hof op een objectief criterium, namelijk de aard van de gemaakte kosten en de aard van de woongelegenheid waarvoor zij worden aangerekend. Dat onderscheid is pertinent aangezien voor afzonderlijke woongelegenheden in principe geen gemeenschappelijke kosten aan te rekenen zijn. De maatregel wil discriminatie bij de keuze van de huurder tegengaan en de consument beschermen.
Het Hof meent dan ook dat deze maatregel redelijk verantwoord is. Immers, het bedrag in de gemeenschappelijke lasten kan substantieel zijn. Bovendien kan de vaststelling van deze lasten bedoeld zijn om een bepaalde categorie van huurders te weren door de omvang ervan op te drijven of kandidaten voor voldongen feiten te stellen.
Verhuring voor bewoning <–> andere huurovereenkomsten
Ten tweede geldt de verplichting tot vermelding van het bedrag van de gevraagde huurprijs en van de gemeenschappelijke lasten uitsluitend voor verhuringen van een goed voor bewoning in de ruime zin. Deze verplichting geldt niet voor andere huurovereenkomsten.
Het verschil in behandeling tussen een goed dat voor bewoning wordt gebruikt en een goed dat voor een ander doel wordt verhuurd, berust volgens het Hof op een objectief criterium. Ook hier wordt gepoogd discriminatie tegen te gaan, de consument te beschermen en het recht op behoorlijke huisvesting te garanderen. Daarom is de maatregel redelijk verantwoord.
Het Hof verwerpt ook de overige bezwaren in deze context – die zullen hier niet verder uitgediept worden.
Het middel is niet gegrond.
Voor de verhuurder verplichte herstellingen
Bij woninghuur is de verhuurder verplicht tot alle herstellingen, andere dan de huurherstellingen, die bij koninklijk besluit worden vastgesteld en een dwingend karakter hebben. Dit terwijl de huurherstellingen in de andere huurstelsels van aanvullend recht zijn.
Het komt erop neer dat de verhuurder nu gedwongen wordt alle herstellingen uit te voeren die niet als huurherstellingen kunnen worden beschouwd. De partijen kunnen daarover niet meer afwijken bij het afsluiten van een huurovereenkomst over de hoofdverblijfplaats van de huurder. In andere huurstelsels kan dit wel. Volgens de verzoekende partijen is er voor dat verschil in behandeling geen objectieve en redelijke verantwoording.
Volgens het Hof berust het verschil in behandeling op een objectief criterium. De maatregel streeft naar de versterking van de positie van de huurder op de huurmarkt voor woningen die tot hoofdverblijfplaats dienen. In dat kader werd gerefereerd aan het regeerakkoord dat voorzag in een evaluatie van de huurwetgeving. Men wou een nieuw evenwicht zoeken inzake de rechten en verplichtingen van de huurders en verhuurders. Daarbij ging men uit van de vaststelling dat de toegang tot de huisvesting “moeilijker en moeilijker wordt voor families zonder of met een laag inkomen of voor grote gezinnen”.
In het licht van die doelstelling heeft de wetgever een maatregel genomen die redelijk verantwoord is volgens het Hof. De wetgever mocht op dwingende wijze de herstellingen, andere dan huurherstellingen, ten laste van de verhuurder leggen.
Het middel is niet gegrond.
Overige middelen
Het Hof gaat verder nog in op de middelen betreffende de eerbiediging van het privéleven en de bijlage bij de huurovereenkomst. Deze middelen zullen hier niet verder uitgediept worden. Tot slot behandelt het Hof nog een middel betreffende de vereiste van een schriftelijke overeenkomst. Het Hof verwijst daarbij naar een eigen arrest van dezelfde datum. Voor de uitgebreide motivering over dit middel, verwijzen we u dan ook graag door naar onze samenvatting van dat arrest .
Betekenis in ruimere context
Belangrijk om op te merken is dat op 1 januari 2018 (Brussels-Hoofdstedelijk Gewest3), 1 september 2018 (Waals Gewest4) en 1 januari 2019 (Vlaams Gewest5) nieuwe gewestelijke huurwetgevingen in werking zijn getreden. Er gelden dus nieuwe regels voor contracten die afgesloten zijn vanaf deze inwerkingtreding, maar in de grote lijnen blijven de principes van de voormalige huurwet overeind.
In het Vlaams huurdecreet is echter een belangrijke wijzing dat de omvang van de huurwaarborg opgetrokken wordt van 2 maanden naar 3 maanden. Vanuit armoedeverenigingen komt daarop kritiek, omdat het moeilijker wordt voor de financieel zwakkere huurders om een huurovereenkomst af te sluiten. Wel voorziet het decreet in een nieuw systeem van renteloze huurwaarborglening. Of dit in de praktijk de kwetsbare huurders zal helpen om het recht op wonen te realiseren, is nog niet duidelijk.6
Verder blijkt uit de praktijk dat de verplichting om de huurprijs te vermelden vaak niet nageleefd wordt door de eigenaars. Deze niet-naleving wordt echter weinig gecontroleerd of gesanctioneerd door de gemeenten.7
Integrale tekst van de beslissing
Referenties
1 art. 97-103 Wet 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV), BS 8 mei 2007
2 Wet 12 juni 1991 op het consumentenkrediet, BS 9 juli 1991
3 Ordonnantie van 27 juli 2017 houdende de regionalisering van de woninghuurovereenkomst, BS 30 oktober 2017.
4 Decreet van 15 maart 2018 betreffende de woninghuurovereenkomst, BS 28 maart 2018.
6 X., “Hogere huurwaarborg zet toegang tot wonen voor mensen in armoede verder op de helling”, http://netwerktegenarmoede.be/standpunten/wonen-water-en-energie/nieuws/hogere-huurwaarborg-zet-toegang-tot-wonen-voor-mensen-in-armoede-verder-op-de-helling
7 Steunpunt tot bestrijding van armoede, bestaansonzekerheid en sociale uitsluiting, Tweejaarlijks Verslag 2016-2017, Burgerschap en armoede, Brussel, 2018, p. 24.
Trefwoorden
Art. 23 Gw. (behoorlijke huisvesting); Huurwaarborg; Woninghuurwet; Huurdecreet; Art. 10 Gw. (gelijkheidsbeginsel) ; Art. 11 Gw. (non-discriminatie)